Compra de imóvel ou fundo imobiliário: qual a melhor opção?

Comprar um imóvel ou investir em fundo imobiliário? É uma dúvida que costuma passar pela cabeça de quem pensa em apostar no mercado imobiliário.

As duas opões são consideradas interessantes. Afinal o ativo imobiliário é visto como proteção ao patrimônio. Principalmente em um momento de incertezas por que que o País atravessa em várias frentes.

 O primeiro critério de escolha a considerar, para especialistas, é se o investidor já tem imóvel. Uma coisa é a aquisição de uma unidade para morar. Outra é para investimento.

Para uso próprio, opina a maioria deles, é mais interessante comprar um imóvel. Se a intenção for investimento, a opção mais indicada, apontam, seria a compra de cotas de um ou vários fundos imobiliários.

Conheça os tipos de fundos imobiliários 

Atrativos do fundo imobiliário

Esses fundos voltaram a atrair o interesse dos investidores após a queda dos juros às mínimas históricas. E, mesmo com a retomada de elevação da Selic e a sinalização de que a tendência de alta deve ser mantida, os especialistas continuam otimistas.

Reinaldo Lacerda, sócio da Hieron Patrimônio Familiar e Investimentos, diz que os fundos imobiliários possibilitam a diversificação de investimentos. Com boas perspectivas de ganho. “Um fundo imobiliário tem, por exemplo, um gestor que vai comprar uma laje que o investidor, sozinho, nunca vai comprar.” Lajes corporativas, como escritórios e salas comerciais.

A compra de cotas de vários fundos, explica Lacerda, vai permitir que o investidor seja dono de uma parcela de vários empreendimentos. Existem dois tipos de fundo: fundos de papel e fundos de tijolo.

O que são e como funcionam os fundos de papel

São fundos que têm a carteira formada por títulos de base imobiliária, como o CRI (Certificado de Crédito Imobiliário) e a LCI (Letra de Crédito Imobiliário). Papeis amarrados a uma diversidade de indexadores que levam a uma disparidade de remuneração.

Pela composição de carteira, os fundos de papel costumam funcionar como uma aplicação de renda fixa. Sobretudo os fundos com títulos indexados ao CDI. Como se beneficiam da alta da Selic (CDI e Selic andam de mãos dadas), esses fundos protegem contra a inflação – desde que a taxa básica esteja rodando acima do IPCA. Não é o caso, no momento.

Os fundos que têm títulos com juros prefixados funcionam diferente. Se a Selic sobe e leva junto os juros futuros, o título que forma a carteira sofre desvalorização. Como ocorre, por exemplo, com o Tesouro IPCA, a versão da NTN-B (que rende juro e correção monetária pelo IPCA), no Tesouro Direto. É que o valor desses títulos é atualizado dia a dia no mercado. Se os juros futuros sobem, os títulos com taxas mais baixas já em poder o investidor ou do fundo perdem valor.

Os fundos atrelados ao IGP-M seguem a variação desse índice calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), que está em alta. São os mais beneficiados pela escalada do indicador, cuja variação acumula inflação de 28,94% em 12 meses. Vendas de cotas, para garantir os lucros obtidos, têm desvalorizado as cotas desses fundos no mercado.

Fundos de tijolo predominam no mercado

O chamado fundo de tijolo é o produto que predomina no mercado. Existem vários tipos, conforme o ativo em carteira. Fundos de logística, fundos de laje, fundos de shopping e por aí vai. Alguns estão em alta, outros, em baixa, nestes tempos de crise geral.

Um fundo que se destaca, em ambiente de quarentena, é o de logística, conhecido também de fundo de galpão. A maioria deles investe em centros de distribuição de produtos. Para especialistas, o fechamento com a pandemia, fortaleceu o comércio online, o que gerou maior demanda de grandes redes de loja por galpões para estocagem de mercadorias.

Os chamados fundos de laje corporativa investem em escritórios e salas comerciais, alugados em geral a grandes empresas. São produtos que sofrem com os impactos do home office e isolamento social, adotados para tentar conter a disseminação do coronavírus.

Para especialistas, o fundo imobiliário de laje ficariam, em atratividade, no meio termo entre os fundos de galpão e os de shopping. Espaço comercial alugado para lojas, parte delas baixou as portas. Para não dizer dos casos de vacância, que achata a renda com aluguel das carteiras lastreadas em shoppings, de onde vem o rendimento distribuído aos cotistas do fundo.