Mercado oferece várias opções de investimento em fundo imobiliário
Composição da carteira determinará o risco que o fundo oferece assim como o lastro em que a aplicação está ancorada
Queda nas taxas de materiais e equipamentos e também na de mão de obra levou a redução em abril a todas as capitais pesquisadas. Foto: Arquivo
O fundo imobiliário volta a atrair investidores como opção para a diversificação dos investimentos. Chamados também de fundos de base imobiliária, porque têm a carteira formada por títulos ligados ao setor imobiliário, existem várias modalidades deles no mercado. O que distingue um fundo de outro é a composição da carteira.
São também os títulos que estão no fundo que determinam o risco, maior ou menor , que esse produto contém, classificado de renda variável. O investidor aplica em cotas, que são negociadas na Bolsa de Valores de São Paulo, a B3. Dois tipos de fundo são os mais comuns no mercado: os fundos de papel e os fundos de tijolo.
A composição de um fundo imobiliário é que determina se ele é de papel ou de tijolo
Como funciona o fundo imobiliário de papel
São fundos que têm a carteira formada por títulos de base imobiliária, como o CRI (Certificado de Crédito Imobiliário) e a LCI (Letra de Crédito Imobiliário). Como os títulos comportam uma diversidade de indexadores, a composição da carteira redunda em diferentes rentabilidades para cada fundo.
Os indexadores de um fundo imobiliário de papel vão desde o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado); juros mais IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo, a inflação oficial); porcentual do IPCA; CDI (juro DI, versão privada da Selic) mais juro adicional, porcentual do CDI (juro DI) e outros.
Pela composição de carteira, os fundos de papel costumam funcionar como uma aplicação de renda fixa. Sobretudo os fundos com títulos indexados ao CDI. Como se beneficiam da alta da Selic (CDI e Selic andam de mãos dadas), esses fundos protegem contra a inflação – desde que a taxa básica esteja rodando acima do IPCA. Não é o caso, no momento.
Os fundos que têm títulos com juros prefixados funcionam diferente. Se a Selic sobe e leva junto os juros futuros, o título que forma a carteira sofre desvalorização. Como ocorre, por exemplo, com o Tesouro IPCA, a versão da NTN-B (que rende juros e correção monetária pelo IPCA), no Tesouro Direto. É que o valor desses títulos é atualizado dia a dia no mercado secundário. Se os juros futuros sobem, os títulos com taxas mais baixas já em poder do investidor ou do fundo perdem valor.
O fundo imobiliários atrelado ao IGP-M segue a variação desse índice calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), que está em alta. São os fundos mais beneficiados pela escalada do indicador, cuja variação acumula inflação de 31,10% em 12 meses, até março. Vendas de cotas por quem está com o dinheiro ancorado nesses fundos, para garantir os lucros obtidos, têm desvalorizado as cotas desses fundos no mercado.
Como funciona o fundo imobiliário de tijolo
Outra categoria de fundo imobiliário, chamado de fundo de tijolo, é o que predomina no mercado. Existem vários tipos, de acordo com o ativo que mantêm em carteira. As opções são muitas: fundos de logística, fundos de laje, fundos de shopping e por aí vai. Alguns estão em alta, outros, em baixa, nestes tempos de crise geral, sobretudo econômica, agravada pela pandemia.
Um fundo imobiliário que se destaca nesse ambiente de quarentena é o de logística, conhecido também como fundo de galpão. A maioria deles investe em centros de distribuição de produtos. Para especialistas, a quarentena fortaleceu o comércio online, o que gerou maior demanda de grandes redes de lojas por galpões para estocagem de mercadorias.
Os chamados fundos de laje corporativa investem em escritórios e salas comerciais, alugados em geral a grandes empresas. São produtos que sofrem com os impactos do home office e isolamento social, adotados para tentar conter a disseminação do coronavírus.
Ainda assim, para especialistas, em atratividade o fundo imobiliário de laje ficaria no meio termo entre os fundos de galpão e os fundos de shopping. Espaço comercial alugado para lojas, parte delas baixou momentaneamente as portas. Para não dizer dos casos de vacância, que achata a renda obtida com aluguel das carteiras lastreadas em shoppings, de onde vem a renda distribuída aos cotistas do fundo.