Fundos imobiliários: o que são, quais os tipos e como investir

É possível investir no mercado de imóveis sem precisar comprar, de fato, um empreendimento. Isso pode ser feito através dos fundos imobiliários, que permitem aplicações com valores baixos e diversificação dos ativos.

Os fundos como um todo sentiram o impacto negativo da pandemia do novo coronavírus em seu início, contudo reagiram de formas diferentes ao longo dos meses a depender do tipo de imóvel investido. Quem afirma isso é o planejador financeiro Bruno Mori, que a certificação CFP (Certified Financial Planner), concedida pela Planejar (Associação Brasileira de Planejadores Financeiros).

Ele explica que no caso de aplicações ligadas à galpões de armazenamento, por exemplo, as respostas têm sido positivas, haja vista o aumento de compras pela internet e necessidade de estoque. Por outro lado, os prédios comerciais vivem um momento de incerteza, ao passo que há possibilidade de empresas estabelecerem o home office permanente à alguns de seus setores após a pandemia.

O que são fundos imobiliários?

Fundos de investimento são um conjunto de aplicações em diferentes ativos, geridos por um profissional. Desse modo, reúnem recursos de vários investidores, os quais recebem a rentabilidade proporcional à quantidade de cotas compradas.

Então, os Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs) aplicam o capital no setor de imóveis. Seja para financiar construção de espaços ou para comprar títulos relacionados ao ramo. Ademais, por serem negociados na bolsa de valores e terem oscilação recorrente de preços, são considerados investimentos de renda variável.

Quais os tipos de fundos imobiliários?

Popularmente os fundos imobiliários dividem-se em dois grupos. Nos fundos tijolo, o foco é investir em imóveis de fato, seja na sua compra, construção ou aluguel. Mori explica que aqueles focados em construção podem apresentar mais riscos, já que há mais fatores envolvidos, como a legislação.

Em seguida, há os fundos de papel, que não investem diretamente em imóveis, mas em títulos relacionados ao mercado imobiliário. Como é o caso de comprar ativos de Letra de Crédito Imobiliário (LCI), Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) e determinadas debêntures.

Contudo, a Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima) definiu uma classificação oficial com cinco tipos, de acordo com a finalidade do fundo. Entenda:

• Desenvolvimento para renda: aplicam mais de dois terços do capital na elaboração de imóveis em fase de projeto ou construção, com objetivo de obter rentabilidade com aluguel ou arrendamento.
• Desenvolvimento para venda: investem mais de dois terços do capital disponível na elaboração de imóveis em fase de projeto ou construção, com o objetivo de alienação futura a terceiros.
• Renda: são fundos que investem mais de dois terços do dinheiro em imóveis já construídos, com o objetivo de obter renda com aluguel ou arrendamento.
• Títulos e valores mobiliários: esses fundos investem acima de dois terços do dinheiro em título e valores mobiliários como ações ou cotas de sociedade.
• Híbridos: por fim, nesses fundos as estratégias usadas não se encaixam nas classificações acima.

Como funcionam os fundos de investimento imobiliário?

A saber, os FIIs são fundos de investimento fechados. Isso significa que há um período limitado de captação de cotas. Findo esse tempo não se permite entrada de novos cotistas.
Além disso, como o resgate só é possível no vencimento do fundo, o investidor que quiser se desfazer de sua parte deve vendê-la na bolsa de valores.

Para investir em fundos imobiliários, portanto, é preciso acessar o ambiente da B3 através de uma conta em corretora de valores. Os códigos para negociação no pregão contém quatro letras e o número 11. Ademais, pode-se comprar uma cota de FII com capital relativamente baixo, R$ 50 por exemplo.

Imposto de Renda

Os rendimentos, normalmente mensais, recebidos pelos cotistas estão isentos de Imposto de Renda. Desde que o investidor tenha menos de 10% do total de cotas. Além disso, o fundo precisa ter ao menos 50 cotistas e a negociação seja feita em bolsa de valores ou mercado de balcão organizado.

Todavia, em caso de venda dos ativos cobra-se uma quantia de 20% sobre o ganho.

Rentabilidade e riscos

Os FIIs devem entregar rendimentos, ao menos, a cada seis meses. Contudo, a maioria distribui a cada mês. Assim sendo, a rentabilidade dependerá do tipo do fundo investido e seu respectivo desempenho. Vindo, por exemplo, de aluguéis ou de venda de títulos.

Quanto aos riscos, estão relacionados aos movimentos do mercado financeiro. Em caso de inadimplência de inquilinos ou desocupação de imóveis, há influência direta sobre a performance do fundo imobiliário. Mori explica que os FIIs ligados ao varejo, como os fundos de shopping, respondem ao desempenho da economia.

Ademais, para a pessoa que está investindo há o risco de precisar vender as cotas quando estão com valores mais baixos.

Como escolher o melhor fundo imobiliário?

Mori argumenta que a escolha pelo fundo deve se preceder de uma organização financeira. Por se tratar de um investimento arriscado, a pessoa deve ter a segurança de uma reserva de emergência e saber a quantidade de dinheiro que pode colocar em risco.

Feito isso, a opção pelo tipo de fundo pode estar relacionada à preferência do investidor, seja com imóveis ou títulos relacionados ao setor. Então, para se definir o FII deve-se avaliar a liquidez, rentabilidade e riscos. Além disso, verificar informações acerca dos imóveis que o fundo investe, como: a quantidade e tipo de empreendimento, totalidade de inquilinos e quem é o gestor do fundo.

“O principal é a pessoa entender do que se trata o fundo, não comprar só pela rentabilidade” afirma o planejador financeiro.